Capita sovente di rispondere a quesiti inerenti a modifiche del proprio appartamento, ma che incidono sulla facciata del condominio. Proverò a fare semplici esempi per chiarire alcuni aspetti della disciplina.

Puoi “coprire” il tuo balcone senza il consenso dei condomini?

No, perché la realizzazione dell’opera incide sulla facciata del condominio. Ma facciamo un passo indietro: hai deciso di coprire l’area del tuo balcone, magari con delle vetrate e delle pareti di tamponamento, hai già l’autorizzazione del Comune e sei convinto che basti. Errore, perché l’estetica della facciata del condominio ne risulterà alterata e dovrai richiedere il consenso dei condomini.

Perché il Comune non ti ha chiesto nulla sul necessario consenso dei condomini?

Il rispetto del decoro architettonico, per prassi, non riguarda il Comune: le autorizzazioni dell’ufficio tecnico verificano il rispetto dei regolamenti locali e della normativa urbanistica, senza alcuna implicazione per quanto attiene alla tutela dell’uniformità e dell’estetica della facciata del condominio.

Il titolo abilitativo può risentire del mancato consenso?

Non nel caso del balcone, ma risulta opportuno menzionare un’interessante sentenza, la n.5252/2020 del Tar Campania Napoli, il quale ha statuito che se i lavori edilizi interessano parti comuni del fabbricato e comportano opere non connesse all’uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare, ai fini del rilascio dello stesso titolo edilizio, l’esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria a carico dell’Ente locale. La facciata del condominio, pertanto, non può essere oggetto di trasformazione se non secondo le regole del Codice civile che disciplinano l’uso della cosa comune.

Ma se serve il consenso, allora vuol dire che il balcone è di proprietà del condominio?

No, i balconi aggettanti, ovvero quelli che si affacciano oltre la verticale della facciata dell’edificio e che restano sospesi in aria (ovvero quelli numericamente più diffusi) non costituiscono parti comuni del condominio ma sono di esclusiva proprietà dell’appartamento del quale costituiscono solo un prolungamento. Sulla distinzione tra balconi aggettanti e incassati, con ogni conseguenza in termini di uso comune ovvero di titolarità esclusiva, mi permetto di consigliare il seguente articolo dell’Avv. De Fenu (https://www.studiolegaledefenu.it/condominio/quando-un-balcone-puo-essere-considerato-una-parte-comune/#:~:text=Un%20balcone%20e%2Fo%20una,abitazione%20posta%20al%20piano%20inferiore.)

Ma se il balcone è di tua proprietà, perché serve il consenso dei condomini?

Perché l’art. 1120 c.c. vieta ogni modifica del cosiddetto “decoro architettonico”, ovvero dell’insieme delle linee strutturali ed estetiche dell’edificio per come disegnate dal costruttore, così da tutelare il valore economico dello stabile.

Questo principio vale solo per i balconi?

No, vale per ogni elemento che va a comporre la facciata dello stabile, anche se di tua proprietà; per esempio, se vuoi cambiare le finestre del tuo appartamento (che evidentemente sono di tua proprietà e che puoi sostituire senza chiedere alcuna autorizzazione al Comune), dovrai valutare un modello che non intacchi l’uniformità della facciata del condominio.

Cosa potrebbe accadere se non chiedessi il consenso dei condomini?  

Ogni singolo condomino potrebbe ricorrere al tribunale affinché ti ordini la demolizione dell’opera ovvero la sostituzione delle finestre.

Cosa puoi fare per evitare problemi?

Questo è il primo consiglio: controlla attentamente se il regolamento condominiale vieta di apportare modifiche che possano contrastare in modo visibile con l’estetica del complesso condominiale e, nel caso, se specifica quali modifiche non possano essere apportate.

Come ottenere il consenso dei condomini?

Devi sollecitare la convocazione di un’assemblea per far votare ogni singolo condomino ed approvare la modifica. L’eventuale voto favorevole degli altri condomini impedirebbe qualsiasi successivo ripensamento.

Qual è il quorum necessario?

Solo con l’unanimità possono essere approvate le decisioni che hanno un impatto sui singoli appartamenti privati. 

Ma se già un altro condomino ha realizzato la copertura del balcone o ha sostituito le finestre, serve comunque il consenso?

Sì, ma va rilevato che il Giudice, eventualmente sollecitato dall’azione legale di un condomino, dovrebbe valutare il pregresso venir meno dell’uniformità dell’estetica della facciata del condominio, con ogni conseguenza in ordine al possibile depauperamento del valore dello stabile.

Avv. Nicola Barocci

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