Si può installare la serra bioclimatica se vietata dal regolamento condominiale?

No, una recente sentenza della Cassazione ha affermato che deve essere rimossa la serra realizzata sul terrazzo se vietata dal regolamento condominiale ed in grado di alterare la facciata dell’edificio condominiale nonostante sia stata autorizzata dall’amministrazione comunale.

Cos’è una serra bioclimatica?

Si intende un locale aderente al fabbricato, delimitato da ampie superfici vetrate in grado di trattenere il calore e veicolarlo all’interno dell’edificio, garantendo il cd effetto serra, con aumento della temperatura dell’abitazione.

La sua capacità di contribuire al riscaldamento dell’immobile la distingue dalla semplice veranda.

Cosa serve per installarne una nel condominio?

E’ opportuno informare gli altri condmini. Ogni qualvolta si attua una modifica all’originario assetto del fabbricato, anche variando solo dei singoli punti o elementi, si va ad apportare un danno all’estetica, ad alterarla a tal punto da cagionare un deprezzamento dello stesso, indipendentemente dalla valenza estetica ed artistica della struttura. (Cfr. Cass. civ. n. 27224/2013)

Quali sono i limiti che si incontrano per installare una serra bioclimatica in un condominio?

A norma dell’art. 1102 c.c., comma 1, applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni purchè non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni (Cassazione civile sez. II, 13/11/2020, n. 25790).

Sull’opportunità di installare una serra, segnalo l’articolo https://condominiomagazine.it/serra-solare-un-miraggio-o-unopportunita/

Cos’è il decoro architettonico?

Per decoro architettonico deve intendersi l’estetica conferita allo stabile dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia.

Secondo una costante giurisprudenza, essendo il condominio degli edifici caratterizzato dalla coesistenza di una comunione forzosa e di proprietà esclusive, si richiede un equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, in modo che l’uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. n. 13879/2010).

Ci sono altri limiti alla realizzazione di modifiche alla facciata dell’edificio?

Sì, ne parlo nel seguente articolo (https://avvocatobarocci.it/2021/08/13/facciata-del-condominio/).

L’eventuale autorizzazione comunale ha un peso nella vicenda?

No, la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 12917 del 22 giugno 2016, ha statuito che la serra realizzata sul terrazzo dal singolo condomino se vietata dal regolamento condominiale e se in grado di alterare la facciata dell’edificio condominiale deve essere rimossa, nonostante sia stata autorizzata dall’amministrazione comunale.

Come mai?

Perché le autorizzazioni amministrative esauriscono la loro efficacia nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati. È dunque irrilevante che l’autorità preposta autorizzi l’opera, in quanto il rapporto tra pubblica autorità e privato non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini, neppure ai fini della legittimità di una innovazione eseguita dal proprietario di un piano o di una porzione di piano del complesso condominiale, in corrispondenza della sua proprietà esclusiva, ai sensi dell’art. 1120 c. 2 cod. civ. (Cfr. Cass. civ. 20985/2014)

Quali sono le violazioni del decoro architettonico?

Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cassazione civile sez. II, 11/09/2020, n. 18928).

Il valore dell’immobile o precedenti modifiche incidono sulla valutazione?

No. Ai fini della tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, nè rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull’immobile (Cassazione civile sez. II, 26/05/2021, n. 14598).

Chi valuta l’eventuale violazione?

L’indagine volta a stabilire in concreto se un’innovazione determini o meno l’alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito (Cass. Sez. 2, 31/07/2013, n. 18350).

In conclusione, prima di iniziare lavori di costruzione di una serra bioclimatica, oltre alle dovute autorizzazioni amministrative, è consigliabile prendere in considerazione il regolamento condominiale e l’impatto che il manufatto edile avrebbe sull’intero immobile.

Avv. Nicola Barocci

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